특례보금자리론 1년 특별 한시 운영

1. 특례 보금자리론이란?

도악 2023 - 은행상품

주택금융공사, 1분기 중 출시

 

집값 9억이하에 소득제한도 없어

부동산 하락으로 대상주택 늘 듯

 

기존 대출 갈아타기도 가능

중도 상환수수료 면제 여부 관심

 

 

특례보금자리론은 23년 한시운영되는 상품입니다. 그리고 기존의 주택금융고사의 보금자리론 + 적격대출 + 안심전환대출 이 세 가지 상품들의 장점을 모아 놓은 대출상품이라고 생각하시면 좋겠습니다. 

 

11월에 안심 전환 대출의 주택 가격 상한선 및 대출 한도 상향이 발표가 되면서 1 주택자들이 무주택자보다 더욱 낮은 금리 혜택을 적용받고 있는 상황이 발생함에 따라서 이 문제를 정부에서 해결하고자 안심 전환 대출과 적격 대출 등 정책 모기지의 장점만 하나로 합쳐 특례 보금자리론이라는 하나의 상품을 만들어 제공하고자 하는 것입니다.

2. 특례 보금자리론 조건

특례 보금자리론 조건은 민법상 대한민국 국민이자  성년을 대상으로 담보 주택 가격은 기존 보금자리론이 최대 6억이었지만, 특례보금자리론은 9억원으로 상향 조정하고, 대출 한도도 기존 3억 6000만원에서 5억원으로 올렸습니다. 주택 가격은 대출 신청일 기준 시세로 판단합니다. 주택 가격이 내려가는 추세인 점을 고려하면 시세 9억원 이하인 대상 주택은 앞으로 더 늘어날 수 있습니다.

 

실제로 지난달 서울 강북 지역에선 국민주택 규모로 불리는 전용면적 84㎡의 아파트의 9억원 이하 거래가 속속 이뤄졌습니다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 2021년 준공된 서울 성북구의 래미안포레카운티 전용 84㎡는 지난달 4일 8억 2500만원에 거래됐다. 작년 5월까지만 해도 10억원이 넘는 가격에 거래됐지만 10월 9억대로 떨어진 뒤 지난달에는 8억원대에 매매됐습니다

 

소득 기준은 일반 보금자리론과 다르게 소득 기준이 사라졌는데 이 부분은 자산이 없고 소득만 애매하게 있는 맞벌이 부부에게는 정말 큰 혜택이 아닐까 싶습니다.

주택 수의 경우 기존 일반 보금자리론과는 동일하게 부부 합산 무주택 혹은 1주택이어야 합니다.

 

정부에서 실수요자 중심으로 만든 상품이기 때문에 다 주택자는 이 상품을 신청할 수 없으며, 그 외에 특례보금자리론 LTV 같은 경우 최대 70%, DSR이 없습니다.

 

특례 보금자리론은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 받지 않아 대출 한도를 늘리는 데 유리합니다. 현재 총대출액이 1억원을 넘어서면 DSR 규제가 적용돼 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없습니다. 그러나 특례보금자리론은 이러한 제한이 없어 은행 주택담보대출을 신청할 때보다 대출 규모를 늘릴 수 셈입니다. 기존 보금자리론과 마찬가지로 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 각각 70%, 60% 수준으로 적용될 전망입니다 

 

새로 집을 사려는 무주택자는 물론 고금리 변동형 주택담보대출을 가진 1주택자와 전세 보증금을 반환해줄 용도로 대출이 필요한 1 주택자 모두 이용할 수 있다. 역차별 논란을 피하기 위해 대출 용도와 무관하게 동일한 금리를 적용합니다.

 

3. 특례 보금자리론 한도 금리

특례 보금자리론 한도는 최대 3.6억원에서 5억원으로 확대가 된 모습이며, 기존 보금자리론에 기반한 단일 금리 산정 체계로 운영을 하지만, 기존 방식대로 산정이 된 적정 금리에서 일정 수준 인하한 우대 금리를 적용할 예정이라고 합니다.

 

적정 금리의 경우 MBS 발행 금리 및 유동화 제비용 등을 감안한 손익이 균형이 되는 대출 금리 수준일 예정이며, 아직 공시되기 전이지만 연 4%대의 금리가 되지 않을까 예상이 되고 있습니다.

 

기존 보금자리론이나 적격대출을 이용하고 잇는 이들이 특례보증금으로 갈아타는 것도 가능합니다. 최종확정금리를 따져봐야겠지만 대출 한도 측면에서 특례보금자리론이 더 유리할 가능성이 높습니다.

 

특례 보금자리론의 중도상환수수료 면제 여부도 관심입니다. 장기 고정금리 대출에 대한 부담을 줄여주는 요소여서 흥행의 변수로 꼽히고 있습니다. 지난해 출시된 우대형 안심전환대출은 기존 대출을 갚을 때 또는 안심전환대출을 조기 상환하고 일반 주택담보대출로 갈아탈 때 모두 중도상환수수료를 면제했습니다. 반면 기존 보금자리론과 적격대출은 3년 이내에 중도 상환할 경우 대출 일수에 비례해 0.9% 수수료를 매겼습니다.

4. 특례 보금자리론 신청

현재 특례 보금자리론 접수 기관은 주택 금융공사, 국민은행, 신한은행, NH농협, 우리은행, 하나은행, 기업은행 등이 존재합니다.

이는 2023년 초부터 1년간 운영할 예정이라고 하며, 2023년 중 실시 예정이었던 일반형 안심 전환 대출 및 적격 대출은 특례보금자리론에 통합해서 운영을 한다고 합니다. 이 상품 운영 기간 중에는 적격 대출 취급을 중단한다고 하며, 신규 구매, 대환, 보전용 대출 모두 동일하게 이용이 가능하다고 하니 참고해 보시길 바랍니다.